23. Juni 2026 | Immobilienertragsteuer
Steigt die Immobilienertragsteuer ab 2027 für Altvermögen?
Wer einen Immobilienverkauf plant, sollte die aktuellen Budgetpläne genau beobachten. Die Bundesregierung plant ab 2027 eine Anpassung der Immobilienertragsteuer für Altvermögen, wodurch sich die Steuerbelastung bei Grundstücksverkäufen deutlich erhöhen könnte.
Wir von GHP Steuerberatung, Steuerberater Schwaz, informieren wir über die geplanten Änderungen und deren mögliche Auswirkungen für Eigentümer:innen.
Was gilt als Altvermögen?
Im Rahmen des Doppelbudgets 2027/2028 plant die Bundesregierung Änderungen bei der Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Betroffen sind vor allem Grundstücke des sogenannten Altvermögens.
Die Maßnahmen sind derzeit noch nicht beschlossen. Sollte die geplante Regelung jedoch umgesetzt werden, steigt die Steuerbelastung bei bestimmten Immobilienverkäufen ab 2027 deutlich an.
Als Altvermögen gelten Grundstücke, die am 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren. Für diese Grundstücke bestehen derzeit vereinfachte Pauschalregelungen zur Berechnung der Immobilienertragsteuer.
Dabei werden die tatsächlichen Anschaffungskosten nicht herangezogen. Stattdessen können pauschale Anschaffungskosten angesetzt werden.
Geplante Änderung der Immobilienertragsteuer für Altvermögen
Aktuell werden bei Altvermögen pauschale Anschaffungskosten von 86 % des Verkaufserlöses angenommen. Dadurch gelten lediglich 14 % des Verkaufspreises als steuerpflichtiger Gewinn.
Bei Anwendung des besonderen Steuersatzes von 30 % ergibt sich daraus derzeit eine effektive Steuerbelastung von 4,2 % des Verkaufserlöses.
Nach den aktuellen Budgetplänen sollen die pauschalen Anschaffungskosten ab 2027 auf 80 % reduziert werden.
Dadurch erhöht sich der steuerpflichtige Anteil des Verkaufserlöses auf 20 %. Die effektive Immobilienertragsteuer würde somit von bisher 4,2 % auf 6 % des Verkaufserlöses steigen.
Beispiel
Verkaufserlös: 1.000.000 Euro
Bisherige Regelung
- Pauschale Anschaffungskosten: 86 % = 860.000 Euro
- Steuerpflichtiger Gewinn: 14 % = 140.000 Euro
- Immobilienertragsteuer (30 %): 42.000 Euro
Geplante Regelung ab 2027
- Pauschale Anschaffungskosten: 80 % = 800.000 Euro
- Steuerpflichtiger Gewinn: 20 % = 200.000 Euro
- Immobilienertragsteuer (30 %): 60.000 Euro
Die Steuerbelastung würde in diesem Beispiel um 18.000 Euro steigen.
Umgewidmete Grundstücke besonders betroffen
Noch stärker betroffen wären Grundstücke des Altvermögens, die nachträglich umgewidmet werden.
Derzeit werden in diesen Fällen pauschale Anschaffungskosten von 40 % des Verkaufserlöses angesetzt. Somit gelten 60 % des Erlöses als steuerpflichtig. Die effektive Steuerbelastung beträgt aktuell 18 % des Verkaufserlöses.
Künftig sollen die pauschalen Anschaffungskosten auf 30 % reduziert werden.
Dadurch steigt der steuerpflichtige Anteil auf 70 % des Verkaufserlöses. Die effektive Immobilienertragsteuer würde von 18 % auf 21 % ansteigen.
Beispiel
Verkaufserlös: 1.000.000 Euro
Bisherige Regelung
- Pauschale Anschaffungskosten: 40 % = 400.000 Euro
- Steuerpflichtiger Gewinn: 600.000 Euro
- Immobilienertragsteuer (30 %): 180.000 Euro
Geplante Regelung ab 2027
- Pauschale Anschaffungskosten: 30 % = 300.000 Euro
- Steuerpflichtiger Gewinn: 700.000 Euro
- Immobilienertragsteuer (30 %): 210.000 Euro
Mehrbelastung: 30.000 Euro
Umwidmungszuschlag und geplanter Geltungsbeginn
Bereits seit dem Budgetbegleitgesetz 2025 gilt für bestimmte Umwidmungen ein zusätzlicher Umwidmungszuschlag. Konkret: Wer ein Grundstück, das nach dem 31. Dezember 2024 erstmals in Bauland umgewidmet wurde, ab dem 1. Juli 2025 verkauft, muss einen Zuschlag von 30 % auf den Veräußerungsgewinn berücksichtigen. Dieser Zuschlag gilt nach geltender Rechtslage bereits heute.
Durch die nun geplante Senkung der pauschalen Anschaffungskosten würde sich die Gesamtbelastung weiter erhöhen. Die effektive Steuerbelastung könnte in diesen Fällen von derzeit 23,4 % auf 27,3 % des Verkaufserlöses steigen.
Ab wann sollen die Änderungen gelten?
Nach aktuellem Stand sollen die neuen Regelungen für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 gelten.
Maßgeblich soll dabei der Abschluss des Kaufvertrages sein.
Was Eigentümer:innen jetzt beachten sollten
Wer den Verkauf eines Altbestandsgrundstücks ohnehin in den nächsten Jahren plant, sollte die steuerlichen Auswirkungen frühzeitig prüfen.
Je nach Grundstück, Widmung und geplanter Veräußerung können sich durch die geplanten Änderungen erhebliche Unterschiede bei der Steuerbelastung ergeben.
Immobilienertragsteuer 2027 – noch Fragen?
Die geplante Erhöhung der Immobilienertragsteuer 2027 kann insbesondere bei Altvermögen und umgewidmeten Grundstücken zu erheblichen Mehrbelastungen führen. Eigentümer:innen sollten mögliche Verkaufsabsichten frühzeitig steuerlich prüfen und die weitere Gesetzesentwicklung im Blick behalten.
Wir von GHP Steuerberatung, Steuerberater Schwaz, unterstützen unsere Mandantinnen und Mandanten bei der optimalen steuerlichen Planung von Immobilienverkäufen und analysieren die individuellen Auswirkungen geplanter Gesetzesänderungen.
Mehr Info & Beratung gibt es auch hier: https://xn--steuerberater-sterreich-llc.at/
