11. Juni 2025 | Grunderwerbsteuer 2025
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) treten weitreichende Änderungen im Bereich der Grunderwerbsteuer in Kraft. Die neuen Regelungen betreffen insbesondere Share Deals, Immobiliengesellschaften, Umwidmungen von Grundstücken sowie Zuwendungen an Privatstiftungen. Die geplanten Änderungen treten gestaffelt ab dem 1. Juli 2025 bzw. 1. Jänner 2026 in Kraft.
Was ändert sich 2025 bei der Grunderwerbsteuer?
Nachfolgend ein Überblick von GHP Steuerberatung, Steuerberater in Schwaz, über die wichtigsten Neuerungen:
Grunderwerbsteuer bei Share Deals: Schwelle sinkt auf 75 %
Bisher löste die Grunderwerbsteuer (GrESt) erst aus, wenn 95 % oder mehr der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft auf eine Person übergingen. Diese Schwelle wird ab 1. Juli 2025 auf 75 % gesenkt.
Verschärft wird außerdem die Mehrjahresbetrachtung: Anteilserwerbe innerhalb eines Zeitraums von 7 Jahren (ehemals 5 Jahren) werden künftig zusammengezählt – dies gilt nun auch für Kapitalgesellschaften.
Auch mittelbare Anteilsübertragungen werden steuerpflichtig
Zukünftig reicht es nicht mehr aus, nur unmittelbare Anteilsübertragungen zu betrachten. Auch mittelbare Anteilsvereinigungen – also Beteiligungen über Zwischengesellschaften – werden erfasst, wenn sie insgesamt die 75 %-Grenze überschreiten.
Beispiel:
Hält Person A 70 % an Gesellschaft B, die wiederum 50 % an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft C hält, ergibt sich ein mittelbarer Anteil von A an Gesellschaft C im Ausmaß von 35 %. Verkauft nun A seine gesamten Anteile an der Gesellschaft B, fällt keine GrESt an, da die 75 %-Marke nicht erreicht wird.
Einführung des Begriffs „Personenvereinigung“
Neu eingeführt wird der Begriff „Personenvereinigung“. Darunter versteht man Gruppen von natürlichen oder juristischen Personen, die unter einheitlicher wirtschaftlicher Leitung stehen oder von einer Person beherrscht werden – unabhängig vom Sitz der beteiligten Gesellschaften.
Durch diese Erweiterung werden künftig auch konzerninterne Transaktionen erfasst, die bisher von der Steuerpflicht ausgenommen waren.
Immobiliengesellschaften: Neuer Steuersatz und neue Bemessungsgrundlage bei Anteilsvereinigungen und Umgründungen
Für sogenannte Immobiliengesellschaften – also Gesellschaften, deren Tätigkeitsschwerpunkt in der Verwaltung, Vermietung oder Veräußerung von Liegenschaften liegt – wird ab 1. Juli 2025 ein deutlich höherer Steuersatz sowie idR. eine höhere Bemessungsgrundlage eingeführt, nämlich 3,5 % vom gemeinen Wert (Verkehrswert) der Liegenschaft.
Bisher betrug die Steuer lediglich 0,5 % vom (deutlich niedrigeren) Grundstückswert.
Die neue Regelung betrifft sowohl Anteilsübertragungen als auch Umgründungen.
Die neue Regelung betrifft sowohl Anteilsübertragungen als auch Umgründungen. Ausgenommen sollen Gesellschaften bleiben, bei denen die Beteiligten ausschließlich dem Familienkreis im Sinne des § 26a Abs 1 Z 1 GGG angehören – hier bleibt es bei 0,5 % vom Grundstückswert.
Hinweis: Die folgenden Abschnitte betreffen nicht mehr direkt die Grunderwerbsteuer, sondern behandeln steuerliche Änderungen bei der Umwidmung von Grundstücken sowie bei Stiftungen.
Umwidmungszuschlag bei Veräußerung von Bauland
Ergänzend zur GrESt-Reform wird ein neuer Umwidmungszuschlag in Höhe von 30 % für spezielle Grundstücksveräußerungen eingeführt.
Dieser fällt grundsätzlich zusätzlich zur bestehenden Einkommensbesteuerung an, wenn eine Umwidmung von Grünland zu Bauland erfolgt ist.
Der Zuschlag gilt für Veräußerungen ab dem 1. Juli 2025, sofern die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt ist.
Wichtig: Der kombinierte Betrag aus Veräußerungsgewinn und Zuschlag darf den tatsächlichen Verkaufserlös nicht übersteigen.
Stiftungseingangssteuer: Erhöhung ab 2026
Ab 1. Jänner 2026 wird der Steuersatz für Zuwendungen an Privatstiftungen von derzeit 2,5 % auf 3,5 % angehoben. Diese Maßnahme soll ebenfalls zur steuerlichen Gleichstellung von Vermögensübertragungen beitragen.
Noch Fragen zu Grunderwerbsteuer 2025? GHP ist für euch da
Die Neuerungen der Grunderwerbsteuer 2025 bringen eine grundlegende Neuordnung für zahlreiche Immobilientransaktionen mit sich. Ob Share Deal, Umwidmung oder Stiftung: Die steuerlichen Auswirkungen sind erheblich. Unsere Kanzlei GHP Steuerberatung steht euch als kompetenter Steuerberater in Schwaz zur Seite, um frühzeitig passende Strategien zu entwickeln und steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Info & Beratung gibt es auch hier: https://steuerberater-geisler.at/
