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Veröffentlicht am: Allgemein

Wohnbaupaket: Steueranreize zur Belebung der Bauwirtschaft

20. Mai 2024 | Wohnbaupaket Steueranreize 2024

Zur Unterstützung der heimischen Bauwirtschaft hat die Regierung ein Maßnahmenpaket beschlossen, darunter auch steuerliche Neuerungen. Mit diesen Maßnahmen sollen Bautätigkeiten durch Steuerzuckerln angeregt und somit der lahmenden Bauwirtschaft unter die Arme gegriffen werden.

Steuerberater Schwaz informiert hier über das Wohnpaket und die Steueranreize zur Belebung der Bauwirtschaft.

Im Einkommensteuergesetz wurden im Wesentlichen drei Änderungen beschlossen: Dabei geht es um

  • die verkürzte Abschreibungsdauer für Gebäudeherstellungskosten auf 15 Jahre (das gilt dauerhaft nur für jene Aufwendungen, die nach dem 31. Dezember 2023 anfallen),
  • Ausweitung der beschleunigten Gebäude-AfA von einem auf drei Jahre (das gilt nur für jene Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem 1. Jänner 2027 fertiggestellt werden) sowie
  • einen neuen 15%igen Öko-Zuschlag für Gebäudesanierungsaufwendungen in den Jahren 2024 und 2025

Wohnbaupaket: Verkürzte AfA-Dauer 15 Jahre bei Nachverdichtung

Wird ein Gebäude zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt, dann können die Errichtungskosten des Gebäudes nur über 67 Jahre verteilt abgesetzt werden. Die sogenannte Gebäude-AfA beträgt im Vermietungsbereich nämlich 1,5% pro Jahr. Bereits bisher gab es im Gesetz dezidiert aufgelistete wenige Ausnahmen, bei denen die Herstellungskosten des Gebäudes auf Antrag über 15 Jahre verteilt werden können. Dabei handelt es sich um Sanierungsmaßnahmen mit einer Förderzusage nach dem Wohnbausanierungsgesetz oder dem Startwohnungsgesetz oder landesgesetzlichen Wohnbausanierungsförderungsvorschriften.

Nachverdichtung im Detail

Jetzt ist der Bereich der sogenannten „Nachverdichtung“ neu hinzugekommen: Wenn Sanierungsmaßnahmen gesetzt werden, für die eine Förderung des Bundes gemäß dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes (UFG) gewährt wird. Dabei handelt es sich vor allem um ökologisch ausgerichtete Nachverdichtungen.

Nach Wikipedia bezeichnet man als Nachverdichtung (selten: bauliche Nachverdichtung) oder Innenverdichtung das Nutzen freistehender Flächen und die Erhöhung der Kubatur innerhalb  bereits bestehender Bebauung. Dadurch wird die Wohndichte erhöht, was einer Zersiedelung entgegenwirkt. Die Nachverdichtung kann zB erfolgen durch: Schließen von Baulücken, Vervollständigung offener Bebauung zu geschlossener Bebauung, etwa Blockrandbebauung, Aufstocken von vorhandenen Bauten, Dachgeschossausbau (mehr umbauter Raum), Abriss vorhandener Bauten und Bau größerer Gebäude, Hinterlandbebauung (zB im Garten langer Grundstücke), Hofbebauung bzw die Erweiterung von Bestandsbauten durch Hinterhäuser.

Voraussetzung für dieses Steuerzuckerl ist, dass eine Bundesförderung nach dem 3. Abschnitt des Umweltförderungsgesetzes für diese Maßnahme lukriert wird. Im Rahmen einer eigenen Verordnung sollen Details dazu festgeschrieben werden.

Diese Steuerbegünstigung gilt auch für jene Baumaßnahmen, die bereits in der Vergangenheit begonnen wurden. Wesentlich ist dabei, dass der Fertigstellungszeitpunkt dieser Nachverdichtungs-Maßnahme frühestens am 1.1.2024 erfolgt ist. Und weil diese Neuerung nur im Fall einer Vermietung dieser neu geschaffenen Bauwerke gilt, muss es sich letztlich um eine Gebäudevermietung handeln. Bei bloß privater Nutzung der neu errichteten Gebäude wirkt diese Neuerung leider nicht.

Wohnbaupaket: Beschleunigte Gebäude-AfA

Vor rund vier Jahren wurde damals die sogenannte beschleunigte Gebäude-AfA eingeführt. Diese gibt es seither für Gebäude im Betriebsvermögen wie auch für Gebäude im Privatvermögen. Diese beschleunigte AfA gibt es nur auf Antrag und diese wirkt nur für die Anfangsjahre der Gebäudenutzung. Der normale Betrag der AfA (Abschreibung für Abnutzung) kann durch diese Maßnahme im ersten Jahr der Nutzung verdreifacht werden und im zweiten Jahr immerhin noch das Doppelte erreichen. Nach zwei Jahren ist diese besondere Form der AfA vorbei und ab dem dritten Jahr kann eben nur mehr das normale Ausmaß der AfA gewinnmindernd wirken.

Für Betriebsgebäude beträgt die normale AfA 2,5% pro Jahr. Mit dieser beschleunigten AfA kann ein solches Gebäude im ersten Nutzungsjahr mit 7,5% (3 x 2,5%) und im zweiten Jahr noch mit 5% (2 x 2,5%) abgeschrieben werden, ab dem Jahr 3 dann nur mehr mit linear 2,5%. Immerhin konnte man bisher bereits innerhalb der ersten drei Jahre mit dieser Methode insgesamt 15% der gesamten Errichtungskosten des Gebäudes gewinnmindernd geltend machen.

Im Rahmen der privaten Gebäudevermietung bewegt sich – wie unter Punkt 1. bereits erwähnt – das normale Ausmaß einer Gebäude-AfA bei nur 1,5%. Mit dem „Turbo“ der beschleunigten Gebäude-AfA können in solchen Vermietungsfällen von den Errichtungskosten immerhin auch 4,5% im ersten Jahr und 3% im zweiten Jahr steuersparend abgesetzt werden, danach gelten 1,5% als AfA-Ausmaß.

Innerhalb von drei Jahren kommt man so auf gesamt 9% AfA-Summe. Im Rahmen des Wohnpaketes wurde nun dieser „Turbo“ zeitlich ausgeweitet: In den ersten drei Jahren der Gebäudenutzung soll stets der dreifache AfA-Satz angewendet werden können. Nach dieser neuen Rechtslage bringt das bei Gebäuden im Betriebsvermögen 7,5% mal 3 Jahre – insgesamt daher 22,5% AfA innerhalb von drei Jahren. So wird fast ein Viertel der Errichtungskosten in kürzester Zeit gewinnmindernd und daher steuerschonend eingesetzt.

klimaaktiv Kriterien als Voraussetzung

Für vermietete Gebäude im Privatvermögen bedeutet die Neuregelung: 4,5% mal 3 Jahre – insgesamt daher 13,5% der Investitionssumme gewinnmindernd. Die Ausweitung dieser beschriebenen Verlängerung des dreifachen AfA-Satzes hat zur Voraussetzung, dass das hergestellte Wohngebäude zumindest dem „Gebäudestandard Bronze“ nach dem „klimaaktiv-Kriterienkatalog“ des Klimaschutzministeriums entspricht (das ist in der sog OIB-Richtlinie 6 geregelt).

Jedes Gebäude, das nach dem klimaaktiv Kriterienkatalog deklariert und geprüft wurde, darf sich klimaaktiv Gebäude nennen. Den klimaaktiv Gebäudestandard gibt es in den Qualitätsstufen „Gold“, Silber“ und „Bronze“.

Die wesentlichen Kriterien für ein klimaaktiv BRONZE Gebäude sind in folgenden Bewertungskategorien definiert:

  • Qualität der Infrastruktur
  • Hohe Energieeffizienz
  • Nutzung Erneuerbarer Energieträger
  • Einsatz ökologischer Baustoffe
  • Thermischer Komfort

Die Qualität der Bauausführung wird über Messungen und Nachweise gesichert.

Hier alle Infos zum Nachlesen

Öko-Zuschlag bei Sanierung

Bei diesem neuen Steuerzuckerl geht es um Sanierungsmaßnahmen in den Kalenderjahren 2024 und 2025 bei vermieteten Gebäuden, die zu Wohnzwecken überlassen werden.

Werden bei einem vermieteten Wohngebäude Aufwendungen für eine thermisch-energetische Sanierung (wie Wärmedämmung) oder für einen Heizungstausch (Ersatz eines fossilen Heizungssystems durch ein klimafreundliches Heizungssystem) durchgeführt, können diese Sanierungskosten wie bisher steuerlich geltend gemacht werden.

Aber nun gibt es obendrein noch 15% Öko-Zuschlag als  Steuerabsetzposten zusätzlich! Zum Beispiel werden 100.000,- investiert und nun können 115.000,- ergebnismindernd abgesetzt werden. Inhaltlich stellen diese begünstigten Sanierungsmaßnahmen im privaten Bereich eine Sonderausgabe dar. Und nun gibt es für vermietete Wohngebäude (egal ob sich das Gebäude im Betriebsvermögen oder im Privatvermögen befindet), diesen Öko-Zuschlag.

Dieser Zuschlag wirkt entweder sofort gewinnreduzierend oder im Privatbereich auf Antrag auch über 15 Jahre verteilt zusammen mit den eigentlichen Sanierungsaufwendungen.

Wohnbaupaket 2024 – noch Fragen?

Unser Team von Geisler & Hirschberger Steuerberater Schwaz hilft euch gerne weiter -> Jetzt kontaktieren 

 

Info & Beratung gibt es auch hier: https://xn--steuerberater-sterreich-llc.at/